Choix de la mission :
■ Une mission complète : L’architecte assure la conception du projet dans ses moindres détails avec la maîtrise d’ouvrage, il assiste celle-ci pour la demande de permis de construire, la demande d’autorisation de lotir, sélectionne avec la maîtrise d’ouvrage les entreprises chargées des travaux et dirige le chantier jusqu’à la réception. (1 à 8)
■ Une mission d’étude de projet : L’architecte assure la conception du projet dans ses moindres détails avec la maîtrise d’ouvrage, il assiste celle-ci pour la demande de permis de construire, se charge de la conception technique de votre projet. La maîtrise d’ouvrage prend ensuite personnellement la phase de consultation des entreprises et de réalisation du projet. (1 à 4)
■ Une mission de demande de permis de construire : L’architecte assure la conception de votre projet et assiste la maîtrise d’ouvrage pour la constitution du dossier de demande de permis de construire. (1 à 3)
■ Une mission d’esquisse : L’architecte assure la conception de votre projet, ainsi qu’une estimation du coût des travaux. Cette étape vous permet de valider vos choix de vie et de confirmer la compatibilité de votre budget. Cette mission peut-être concrétisée par une simple lettre de commande. (1)
Eléments de mission :
1-Etude d’esquisse (ESQ)
L’architecte réalise une esquisse de votre projet, sans que cela vous engage au-delà de cette phase (voir choix de la mission). Il s’agit d’une phase importante dans votre projet. Elle permet la projection de vos choix, vos envies et rêves par plans et volumétries simples.
2-Etude d’avant projet (AVP)
L’architecte arrête en plans, coupes et façades les dimensions de votre projet, précise son aspect, justifie les solutions techniques retenues, détermine les surfaces de tous les éléments du programme et établit la notice descriptive précisant la nature des matériaux.
3-Le permis de construire (DPC)
L’architecte établit les documents graphiques et pièces écrites de sa compétence, nécessaires à la constitution du dossier de demande de permis de construire suivant la réglementation en vigueur correspondant à votre commune, à votre terrain.
Ce qu’il faut savoir :
Le maître d’ouvrage est le seul à signer le dossier de permis de construire, et par conséquent il est le seul interlocuteur de l’administration. Tous les courriers et décisions lui seront adressés et non à l’architecte. Le maître d’ouvrage ne doit donc pas oublier de communiquer tous ces éléments à l’architecte.
4-Etude de projet de conception générale (PCG)
L’architecte précise par des plans, coupes et élévations les formes des différents éléments de la construction, la nature et les caractéristiques des matériaux et les conditions de leur mise en œuvre par le biais d’un cahier des clauses techniques particulières (CCTP).
Le niveau de définition correspond généralement à des documents graphiques établis à l’échelle maximale de 1/50e avec tous les détails significatifs de conception aux échelles appropriées.
Il est établi un coût prévisionnel détaillé des travaux, dans la limite d’un taux de tolérance de 7% et un calendrier prévisible du déroulement du chantier est dressé.
Dans cette phase, il n’est pas compris les études d’exécution, ni l’établissement des bordereaux quantitatifs et estimatifs qui restent à la charge des entreprises.
Si la mission confiée à l’architecte n’intègre pas la direction des travaux, l’ensemble de ce dossier vous permettra de consulter les entreprises de votre choix ou de faire appel à un constructeur de maisons individuelles.
5-Assistance pour la passation des contrats de travaux (ACT)
Le maître d’ouvrage examine avec l’architecte les modalités de réalisation de l’ouvrage et choisit le mode de dévolution des marchés de travaux soit par corps d’état séparés, soit par groupement d’entreprises.
L’agence réalise durant la passation des contrats les différents points suivants :
■ La liste des entreprises à consulter avec le maître d’ouvrage ;
■ L’ensemble des éléments du projet nécessaire à la consultation ;
■ Le dépouillement des offres des entreprises ;
■ L’analyse comparative des offres et établit son rapport à la maitrise d’ouvrage ;
■ Une proposition d’entreprises à retenir pour la réalisation du projet ;
■ Les pièces constitutives du ou des marchés de travaux.
Le maître d’ouvrage convient avec l’architecte de la date d’ouverture du chantier, signe et transmet à l’autorité compétente la déclaration réglementaire d’ouverture de chantier (DROC).
6-Visa (VISA)
Les études d’exécution étant intégralement réalisées par les entreprises, l’architecte en examine la conformité au projet de conception général qu’il a établi, et appose son visa sur les documents (plans et spécifications) si les dispositions de son projet sont respectées. La délivrance du visa ne dégage pas l’entreprise de sa responsabilité.
7-Direction de l’exécution des contrats de travaux (DET)
Parce qu’il constitue un moment important et parfois inquiétant pour les futurs propriétaires, dans le cadre de sa mission normale de direction générale des travaux, l’architecte s’assure que les travaux sont exécutés conformément aux plans et devis établis avec les entrepreneurs et qui ont reçu l’agrément du maître de l’ouvrage.
La mission DET est, au même titre que les missions ACT et AOR, une délégation de la Maîtrise d’Ouvrage auprès de son architecte pour gérer le chantier.
L’agence réalise durant le chantier les différents points suivants :
■ Le planning des travaux ;
■ La rédaction des ordres de services à signer par la Maîtrise d’Ouvrage et le représentant légal de l’entreprise pour chaque lot ;
■ La déclaration d’ouverture de chantier signée par la Maîtrise d’Ouvrage ;
■ L’organisation et la direction des réunions hebdomadaires de chantier avec la diffusion d’un compte rendu à tous les intervenants ;
■ La coordination inter entreprises du chantier ;
■ La vérification de l’avancement des travaux et leur conformité avec les pièces du marché ;
■ La vérification des situations des entrepreneurs en fonction de l’avancement du chantier ;
■ La rédaction des éventuels avenants aux marchés de travaux signés par la maîtrise d’ouvrage ;
■ L’établissement du décompte définitif en fin de chantier et propose le règlement pour solde.
8-Assistance aux opérations de réception (AOR)
Lorsque l’ouvrage est en état d’être réceptionné, la réception intervient à la demande de la partie la plus diligente. Elle est prononcée par le maître d’ouvrage, avec ou sans réserve, et constitue le point de départ des délais de garanties légales.
L’agence réalise durant la réception les différents points suivants :
■ L’organisation d’une visite contradictoire des travaux en vue de leur réception ;
■ La rédaction des procès-verbaux ;
■ La liste des réserves éventuellement formulées par le maître de l’ouvrage au cours de la réception.
■ Le suivi du déroulement des reprises liées aux éventuelles réserves formulées à la réception ;
■ La constatation, à la date prévue, de la levée des réserves en présence du maître de l’ouvrage et de l’entrepreneur.
Après la réception, qu’elle soit formelle ou tacite, le maître d’ouvrage transmet la déclaration d’achèvement des travaux à la mairie.
Conformément à l’article 1792-6 du code civil, en cas d’inexécution de ces reprises dans les délais fixés, les travaux sont, après mise en demeure du maître d’ouvrage restée infructueuse, exécutés par une autre entreprise, aux frais et risques de l’entrepreneur défaillant.
Ce qu’il faut savoir :
Le contrat de travaux est contracté entre une maîtrise d’ouvrage et un entrepreneur, contrairement à l’opinion générale l’architecte n’est pas parti de ce contrat.
De ce fait, la validation des devis, le règlement des factures ou la mise en place et leur application de pénalités de retard sont de la seule responsabilité de la maîtrise d’ouvrage.
L’architecte vous conseille et vous guide durant toute la durée de votre chantier.
Engagement de l’architecte :
■ La transparence quant aux missions de l’architecte et à leur coût.
■ La garantie apportée par l’architecte sur les coûts et les délais.
■ Le choix de l’étendue de la mission confié à l’architecte.
La maîtrise d’ouvrage >>Votre terrain est-il constructible ?
■ Faites une demande de certificat d’urbanisme (délais maximum 2 mois) : ce document vous précisera si votre terrain est constructible, les servitudes administratives éventuelles et les dispositions d’urbanismes à respecter.
■ Renseignez vous si votre terrain comporte des servitudes privées qui pourraient nuire à votre projet.
■ Assurez vous que votre terrain est "techniquement" constructible" (vérification du sous-sol, terrain viabilisé, terrain borné, etc.…)
Si votre terrain est inclus dans un lotissement, votre promesse de vente ou votre contrat de vente doit comporter :
■ Une clause indiquant que l’arrêté de lotir et le cahier des charges ont été remis
■ Le règlement du lotissement et le cahier des charges du lotissement
■Vos possibilités de financement
Phase exploratoire :
■ Elle doit être menée par le maître d’ouvrage, c’est-à-dire vous-même. L’architecte vous conseille dés la prise de contact sur l’environnement de votre terrain.
Le contrat – lettre de commande >>Le montant est calculé selon un pourcentage sur le montant prévisionnel des travaux.
Les honoraires sont payables au fur et à mesure de l’avancement de la mission.
Les honoraires relatifs à la phase DET (les travaux) sont réglés par acomptes mensuels répartis sur la durée du chantier. Les délais contractuels de paiement sont de l’ordre de 21 jours.
Modification du contrat – prestations ou charges supplémentaires
Toute augmentation de la mission, toute remise en cause du programme ou du calendrier de réalisation, toute modification des documents approuvés, demandées par le maître d’ouvrage donnent lieu à l’établissement d’un avenant et emporte une augmentation des honoraires à proportion des études ou autres prestations supplémentaires indispensables à sa satisfaction.
Si le maître d’ouvrage ou si des circonstances imprévisibles imposent le recours à des spécialistes extérieurs dont l’intervention n’est pas incluse dans le contrat d’architecte, les dépenses y afférentes ne sont pas à la charge de l’architecte (ex : études de sol, géomètre, ingénieur structure, etc.…)
Propriété intellectuelle :
La propriété de l’architecte sur ses œuvres trouve son fondement dans les articles L 111-1 et suivants du code de la propriété intellectuelle. L’architecte jouit, en tant qu’auteur, du droit au respect de son nom, de sa qualité et de son œuvre.
Le maître d’ouvrage est titulaire du droit de réaliser, en un seul exemplaire, le projet, objet du contrat.
Lorsque le maître d’ouvrage poursuit, sans le concours de l’architecte, auteur de l’œuvre, la réalisation de l’opération, objet du contrat, il doit respecter son droit moral et lui donner les moyens de s’assurer du respect de son œuvre.
Indisponibilité de l’architecte
Si, par suite de maladie grave, de décès ou pour toute autre cause sérieuse, l’architecte est dans l’impossibilité d’achever sa mission, son remplaçant est proposé au maître d’ouvrage par lui-même, par ses ayants droit ou par le conseil régional de l’ordre.
Ce qu’il faut savoir :
Concernant l’indisponibilité de l’architecte, il est donc primordial de réaliser un contrat avec un architecte inscrit à l’ordre des architectes pour que le projet puisse aboutir sans conséquences graves pour la maîtrise d’ouvrage.
Clause de résiliation
Un contrat est résilié de plein droit par la partie qui n’est ni défaillante, ni en infraction avec ses propres obligations, un mois après mise en demeure restée sans effet, notifiée par lettre recommandée avec accusé de réception, et contenant déclaration d’user du bénéfice de la présente clause, dans tous les cas d’inexécution ou d’infraction par l’autre partie aux dispositions du contrat.
Résiliation sur initiative du maître d’ouvrage
En cas de résiliation sur initiative du maître d’ouvrage que ne justifierait pas le comportement fautif de l’architecte, ce dernier à droit au paiement des honoraires et intérêts moratoires liquidés au jour de cette résiliation, et d’une indemnité de résiliation égale à 20% de la partie des honoraires qui lui aurait été versée si sa mission n’avait pas été prématurément interrompue. Lorsque la résiliation est motivée par le comportement fautif de l’architecte, l’indemnité de résiliation de 20% n’est pas due.
Résiliation sur initiative de l’architecte
La résiliation d’un contrat ne peut intervenir sur initiative de l’architecte que pour des motifs justes et raisonnables tels que, par exemple :
■ La perte de confiance manifestée par le maître d’ouvrage.
■ L’impossibilité pour l’architecte de respecter les règles de son art, de sa déontologie ou de toutes dispositions légales ou réglementaires.
■ Le choix imposé par le maître d’ouvrage d’une entreprise ne présentant pas les garanties indispensables à la bonne réalisation de l’ouvrage.
■ La violation par le maître d’ouvrage d’une ou plusieurs clauses du contrat.
En cas de résiliation sur l’initiative de l’architecte, celui-ci a droit au paiement des honoraires et intérêts moratoires liquidés au jour de cette résiliation. De plus lorsque la résiliation est justifiée par le comportement fautif du maître d’ouvrage, l’architecte a également droit au paiement d’une indemnité égale à 20% de la partie des honoraires qui lui auraient été versée si sa mission n’avait pas été prématurément interrompue.
Pour la mission qui lui est confiée, l’architecte est rémunéré, exclusivement par le maître d’ouvrage, sous la forme d’honoraires qui sont fonction du contenu du programme, de l’étendue de la mission et de la complexité de l’opération.
Les assurances >>Ce contrat peut-être souscrit auprès d’un certain nombre de compagnie d’assurances et notamment la M.A.F (Mutuelle des Architectes Français).
L’assurance Dommages à l’Ouvrage doit être souscrite par le Maître de l’Ouvrage avant l’ouverture du chantier.
Objet de l’assurance :
L’assurance dommage à l’ouvrage a pour objet de financer les travaux de réparation des dommages survenus à l’ouvrage et mettant en jeu la responsabilité à laquelle les constructeurs sont assujettis aux termes des articles 1792 et 1792-2 du code civil, c’est-à-dire les dommages :
■ Qui compromettent la solidité des ouvrages de viabilité, de fondation, d’ossature, de clos ou de couvert ;
■ Qui affectent la solidité des éléments d’équipement d’un bâtiment lorsqu’ils font indissociablement corps avec les ouvrages ci-dessus énoncés ;
■ Qui, affectant l’ouvrage dans l’un de ses éléments constitutifs ou l’un de ses éléments d’équipement, le rende impropre à sa destination.
Ouvrages concernés :
L’assurance dommages à l’ouvrage s’applique aux ouvrages de bâtiment. Les ouvrages de génie civil n’entrent pas dans le domaine de l’assurance obligatoire.
Personnes concernées :
L’assurance Dommages à l’Ouvrage doit obligatoirement être souscrite par tout maître d’ouvrage qui fait réaliser des travaux de bâtiment ou de maison individuelle.
Périodes concernées :
L’assurance prend effet après l’expiration du délai d’un an de la garantie de parfait achèvement (un an après la réception), mais elle s’étend au paiement des réparations nécessaires :
■ Avant la réception, lorsque, après mise en demeure restée infructueuse, le contrat de l’entrepreneur est résilié pour inexécution par celui-ci de ses obligations ;
■ Après la réception (et pendant l’année de la garantie de parfait achèvement), lorsque, après mise en demeure restée infructueuse, l’entrepreneur n’a pas exécuté ses obligations.
Sanctions :
Des sanctions pénales sont prévues en cas de manquement à l’obligation d’assurance, sauf à l’égard de la personne physique construisant un logement pour l’occuper elle-même ou le faire occuper par son conjoint, ses ascendants, ses descendants ou ceux de son conjoint.
Néanmoins la personne qui ne souscrit pas l’assurance D.O. s’expose :
■ A devoir attendre l’aboutissement des recours contre les constructeurs responsables pour obtenir la réparation des dommages ;
■ A ce que l’absence d’assurance soit mentionnée dans tout acte notarié intervenant dans les 10 ans suivant la réception.
Les assurances facultatives :
A titre facultatif, la D.O. peut être complétée par l’assurance des dommages :
■ Matériels entraînant la mise en jeu de la garantie de bon fonctionnement de 2 ans concernant les éléments d’équipement inaptes à remplir les fonctions qui leur sont dévolues dans une construction donnée ;
■ Immatériels résultant directement d’un des dommages définis dans l’objet de l’assurance et à l’alinéa ci-dessus survenus après la réception (perte de loyer, privation de jouissance, ect…)
■ Matériels subis par les “existants“, c’est-à-dire les parties anciennes sur lesquelles portent les travaux neufs et appartenant au maître ou au propriétaire de l’ouvrage, à la condition que ces dommages soient la conséquence directe de l’exécution des travaux neufs et nuisent à la solidité de la construction ou à la sécurité de ses occupants.
Ces assurances facultatives sont limitées à des montants forfaitaires.
Tarification :
La tarification relative à ces assurances est étudiée cas par cas, en fonction des spécificités de l’ouvrage à conduire et en fonction des compagnies d’assurances.
Informations pratiques :
La description ci-dessus est un résumé à titre indicatif de l’assurance de dommages à l’ouvrage, et de ce fait n’engage en rien l’agence. Il est indispensable que chaque personne physique désirant construire un bâtiment se renseigne auprès d’un agent d’assurance de son choix.
ASSURANCE DÉCENNALE
ASSURANCE ARCHITECTE
L’architecte est assuré contre les conséquences pécuniaires de sa responsabilité professionnelle au même titre que les entreprises. Lors de la signature du contrat la maîtrise d’ouvrage devra s’assurer de la validité d’assurance de son architecte.
Le contrat d’assurance doit-être conforme aux obligations d’assurance prévues par la loi n°77-2 du 3 janvier 1977 sur l’architecture et n°78-12 du 4 janvier 1978 relative à la responsabilité et à l’assurance dans le domaine de la construction.
ASSURANCE de DOMMAGES à L’OUVRAGE (D.O)
Le contrat de dommages à l’ouvrage répond à l’obligation d’assurance instaurée par la loi n° 78-12 du 4 janvier 1978 relative à la responsabilité et à l’assurance dans le domaine de la construction.
Les paiements >>Les acomptes et retenue de garantie :
Durant le chantier l’architecte rédige un certificat de paiement d’acompte correspondant aux travaux exécutés par l’entrepreneur.
Les certificats d’acompte tiennent comptent d’une retenue maximale de garantie de parfait achèvement de 5% du montant du marché (loi n°71-584 du 16 juillet 1971). L’entrepreneur a la faculté de lui substituer, pour un montant égal (5% du marché), une caution personnelle et solidaire émanant d’un établissement financier (banques, sociétés de caution mutuelle). Dans ce cas, l’entrepreneur doit remettre l’original du contrat au maître de l’ouvrage et en informer l’architecte.
Les acomptes sur approvisionnements :
Le marché (devis de l’entrepreneur) peut prévoir des acomptes sur approvisionnements.
Les approvisionnements doivent obligatoirement être déposés sur le chantier ou le lieu de stockage prévu au marché, préalablement à la délivrance des propositions d’acomptes et l’entrepreneur doit présenter une assurance contre les risques de vol, d’incendie et autres dommages.
Ces approvisionnements doivent être payés préalablement par l’entrepreneur à ses fournisseurs et doit produire le justificatif d’encaissement de son paiement.
Ce qu’il faut savoir :
Beaucoup de propositions de marchés sont avec un acompte d’approvisionnement (en général 30%).
Ces acomptes ont pour effet de faciliter l’approvisionnement du matériel d’un chantier pour l’entrepreneur en lui permettant de ne pas réaliser d’avance financière pour la maîtrise d’ouvrage.
A contrario, il est impératif qu’une maîtrise d’ouvrage puisse avoir les garanties de “propriété“ de ce matériel. En aucun cas cet acompte sert à payer les frais ou charges de l’entrepreneur (ex : les salaires).
Réaliser systématiquement un procès verbal de constat d’huissier.
La taxe sur la valeur ajoutée (TVA) à 19,60 % :
La taxe sur la valeur ajoutée pour tous les travaux neufs est au taux de 19,60%
La taxe sur la valeur ajoutée (TVA) à 5,50 % :
La taxe sur la valeur ajoutée peut-être au taux de 5,50% pour des travaux d’amélioration, de transformation, d’aménagement et d’entretien portant sur les locaux à usage d’habitation achevés depuis plus de deux ans et sur certains éléments d’équipement. Elle s’applique uniquement aux travaux pour lesquels une facture est émise par un professionnel.
Pour pouvoir bénéficier du taux réduit de TVA, la personne à laquelle les travaux sont facturés doit remettre à l’entrepreneur avant le commencement des travaux une attestation établie sur papier libre, datée et signée par lui, laquelle certifiera que son habitation est achevée depuis plus de deux ans.
Cette réduction s’applique en totalité aux maisons individuelles, aux logements situés dans des immeubles collectifs ainsi qu’aux dépendances d’usage étant liées (balcon, loggia, cave, grenier, débarras).
Ce dispositif peut bénéficier à toutes les personnes physiques ou morales qui font faire des travaux (propriétaire-occupant, propriétaire-bailleur, locataire ou occupant à titre gratuit).
Les travaux ouvrant droit à cette réduction de TVA sont les suivants :
■ Les travaux d’amélioration du confort ;
■ Les travaux de transformation ;
■ Les travaux de gros entretien comme le ravalement ou une réfection de toiture ;
■ Les travaux de petit entretien comme le carrelage, la peinture ou encore de la moquette ;
■ Les contrats de maintenance de type ramonage, chaudière ou ascenseur ;
■ Les travaux de raccordement aux réseaux publics ;
■ La fourniture de matières premières facturée par une entreprise durant les travaux ;
Ce qu’il faut savoir :
Les prestations d’études et de maîtrise d’œuvre, préalables au démarrage des travaux à taux réduit, bénéficient de cette réduction de TVA.
Le règlement des honoraires de l’architecte s’effectue à l’avancement des travaux, tout comme le règlement des factures des entrepreneurs.
Agence Le Noane Architecte 6, rue Fulgence Bienvenüe 22300 LANNION - 02.96.37.67.82
